泰禾北京院子怎么样_泰禾北京院子值得买吗

新网编辑百科栏目 – 生活百科 2025-10-07 33

泰禾北京院子怎么样？一句话概括：它是北京东北五环外少见的**纯中式低密院墅**，既有泰禾“院子系”的IP光环，也伴随交付维权与物业更迭的争议。值不值得买，得先弄清下面几个关键问题。 --- ###

区位与交通：五环外半小时进东三环

**具体位置**：朝阳区孙河板块，京密路与顺黄路交汇处西北角。 **自驾**： - 走京平高速或京密路，不堵车约25分钟到三元桥； - 早晚高峰京密路容易堵，建议错峰或走机场高速绕行。 **地铁**： - 最近的是**地铁15号线孙河站**，步行约1.8公里，社区有摆渡车； - 未来规划中的**地铁31号线**将在北侧设站，通车时间未定。 **机场**： - 距首都机场T3航站楼约12公里，打车20分钟； - 对经常出差的商务人群是加分项，但飞机航道噪音需留意。 --- ###

产品形态：独门独院的中式合院

**容积率**：1.1，**纯墅区无高层**，在北京五环外已属稀缺。 **户型**： - 主力**建面约185-260㎡合院**，地上两层地下两层，带30-80㎡南向小院； - 地下挑高5.4米，可做夹层，实际使用面积可达300-400㎡； - **层高3.3-3.6米**，传统中式屋脊+高窗墙比，采光优于早期“院子系”。 **交付标准**： - 早期毛坯，后期升级为**精装庭院+室内部分品牌厨电**； - 石材立面+铝包木门窗，**紫铜大门**是泰禾标志性符号。 --- ###

价格与行情：二手倒挂新房？

**新房尾盘**： - 2023年少量下跃产品，报价**约8.5万/㎡**，需一次性付款。 **二手房**： - 贝壳挂牌均价**7.2-7.8万/㎡**，部分急售房源跌破7万； - **为什么会出现倒挂？** - 早期业主2016年入手价仅4.5-5万/㎡，获利盘急于出货； - 泰禾资金链问题导致潜在买家观望，议价空间大。 **对比周边**： - 龙湖景粼原著叠墅挂牌8.5万/㎡，中粮瑞府合院10万+； - **泰禾北京院子属于价格洼地**，但需承担品牌不确定风险。 --- ###

物业与居住体验：从泰禾到万科

**物业更迭**： - 2022年原泰禾物业退出，**万科物业**接管，服务标准提升； - 公区绿化补种、水系维护已恢复，但部分石材立面仍可见修补痕迹。 **社区氛围**： - 入住率约60%，**以40-50岁企业主、金融高管为主**； - 夜间安保严格，人脸识别+保安巡逻，私密性较好。 **痛点**： - 早期交房时**地下室渗水、小院排水不畅**曾集中爆发，目前多数已整改； - 部分户型**厨房开窗对着邻居庭院**，需装修时调整布局。 --- ###

学区与配套：国际学校扎堆，商业需自驾

**教育**： - 公立：白家庄小学孙河校区（距离2公里，需摇号）； - 国际：**ISB顺义国际学校、德威、青苗**均在15分钟车程内。 **商业**： - 社区自带**2000㎡会所**，含泳池、健身房，运营正常； - 大型购物需去**中粮祥云小镇**（车程8分钟）或**欧陆广场**。 **医疗**： - 地坛医院顺义院区（三甲，车程10分钟）； - 和睦家顺义诊所（高端私立，车程15分钟）。 --- ###

购买建议：哪类人群适合入手？

**推荐人群**： - **追求中式院居情怀**，且预算800-1200万的改善家庭； - **机场高频差旅人士**，看重20分钟到T3的便利性； - **投资客慎入**：板块未来供应量大，**升值预期弱于望京、朝阳公园**。 **避坑提示**： - 务必查验**房屋抵押情况**，部分房源因泰禾债务仍被查封； - 二手交易时**预留2-3%预算做防水及机电改造**，避免后期扯皮。 --- ###