北京二手房买卖流程_北京二手房交易税费怎么算

一、北京二手房买卖流程：从看房到过户的每一步

**1. 资格核验：先确认购房资格** - 京籍家庭：名下无房或仅有一套可再买一套；单身限购一套。 - 非京籍：连续五年社保或个税，且名下无房。 - 核验渠道：北京市住建委官网“购房资格核验”系统，提交后48小时出结果。 --- **2. 房源筛选：如何锁定靠谱房源** - **平台对比**：链家、我爱我家、贝壳找房，注意查看“房源编码”验证真实性。 - **实地考察**：早晚高峰测噪音，雨天查漏水，物业缴费记录查欠费。 - **产权调查**：要求卖家提供《不动产登记信息查询结果》，确认无抵押、查封。 --- **3. 签约环节：定金、合同与资金监管** - **定金协议**：不超过总房款的20%，注明“若卖方违约双倍返还”。 - **网签合同**：登录“北京市存量房交易服务平台”，价格需与评估价一致。 - **资金监管**：必须走银行监管账户，避免“房钱两失”，解冻需买卖双方到场。 --- **4. 贷款办理：商贷、公积金贷组合策略** - **商贷**：首套利率LPR+55基点（2024年5月数据），收入证明需覆盖月供2倍以上。 - **公积金贷**：首套最高120万，二套60万，需连续缴存12个月。 - **组合贷**：公积金不足部分用商贷补充，可省利息约15%。 --- **5. 过户与缴税：朝阳、海淀流程差异** - **预约取号**：朝阳需提前3天线上预约，海淀可现场排号。 - **材料清单**：身份证、户口本、结婚证、网签合同、资金监管协议。 - **过户时效**：资料齐全当天出新房本，抵押登记同步完成。 ---

二、北京二手房交易税费怎么算：一张表看懂所有成本

**1. 契税：首套房与二套房差距多大？** - 首套房90㎡以下：1%；90㎡以上：1.5% - 二套房统一：3% - **案例**：500万房款，首套90㎡以上契税7.5万，二套直接15万。 --- **2. 增值税及附加：满两年与不满两年差多少？** - 不满两年：全额5.3%（含附加） - 满两年：免增值税 - **关键点**：以契税票填发日期或不动产权证日期孰早为准。 --- **3. 个人所得税：如何合法省税？** - 满五唯一：免征 - 不满足条件：差额20%或全额1% - **省税技巧**：提供原购房发票、装修发票抵扣差额，或选择全额1%更划算。 --- **4. 中介费：2.7%真的不能谈？** - 链家标准：2.2%卖方+1%买方（可谈至共2%） - 小中介：最低1.5%，但需核实房源真实性 - **避坑提示**：要求中介出具《服务承诺书》，写明“交易失败全额退佣”。 --- **5. 其他隐性费用：提前预留3万预算** - 评估费：商贷0.1%（500万房约5000元） - 担保费：公积金贷0.3%（120万贷约3600元） - 登记费：80元/套，抵押登记另加80元 ---

三、高频问题答疑：90%买家会踩的坑

**Q：卖家户口不迁出怎么办？** A：合同中明确“户口迁出保证金”，预留10万房款，逾期按日万分之五扣款。 --- **Q：遇到“连环单”如何控制风险？** A：要求卖家提供其购房合同，确认交易进度；同步条款约定“若卖家购房失败，本合同自动解除”。 --- **Q：央产房上市有哪些特殊要求？** A：需原单位开具《央产房上市登记表》，超标面积需补交6%土地收益金，部分单位优先回购权。 --- **Q：签约后房价下跌能否反悔？** A：北京法院判例显示，单纯房价下跌不构成解约条件，违约方需支付总价20%违约金。 ---

四、2024年新政影响：这些变化直接影响钱包

**1. “认房不认贷”落地** - 名下无房但有贷款记录，首套首付从60%降至35%，**直接省出125万现金**（以500万房计算）。 **2. 带押过户全面推行** - 卖方未结清贷款也可交易，**节省过桥资金成本1%-2%**（原需垫资解押）。 **3. 公积金提取新政** - 购房后可一次性提取账户余额支付首付，**上限从10万提至实际首付金额**。 --- **附：交易时间轴参考** - 资格核验：1-2天 - 看房谈判：7-15天 - 贷款审批：商贷7天，公积金15天 - 过户缴税：1天 - 银行放款：过户后3-5个工作日 （注：全款购房可压缩至15天完成）