在北京，提到“平房”，很多人脑海里会浮现胡同深处的青砖灰瓦，也有人担心产权、价格、交易流程。今天，我们就把这两个最常被搜索的问题拆开揉碎，给你一份接地气的参考。
北京平房到底多少钱一平？
先看区域：东西城最贵，朝阳海淀紧随其后
- 东城区交道口、南锣鼓巷一带：带院落的完整私房，成交单价普遍在18万—25万元/㎡，院子越大越值钱。
- 西城区什刹海、新街口：胡同窄、停车难，但学区硬，单价15万—22万元/㎡。
- 朝阳门—建国门外延线：部分已列入腾退计划，价格浮动大，10万—16万元/㎡。
- 海淀万寿路、羊坊店：军产、央产混杂，可上市流通的极少，一旦有货，12万—18万元/㎡。
再看产权：私房、公房、标准租，价格差一倍
- 私房（个人产权）：可正常过户，贷款难，需全款，单价最高。
- 公房（使用权）：只能做“承租权转让”，价格约为私房的40%—60%。
- 标准租私房：历史遗留问题，腾退补偿按面积算，市场价低但交易周期长。
北京平房能买吗？
能不能买，先问自己三个问题
1. 购房资格够吗？
北京平房大多位于东西城核心区，属于限购范围。京籍单身限购一套，已婚家庭限购两套；非京籍需连续五年社保或个税。注意：部分胡同房产标注“非住宅”，不限购，但贷款、落户、学区都受影响。
2. 贷款怎么解决？
银行普遍把平房列为高风险抵押物，评估价往往只有市场价的50%—60%，且只能走商业贷款，年限最长10年。实际操作中，全款+抵押经营贷是主流方案。
3. 未来能不能拆？
北京核心区腾退节奏加快，但“整院优先、零散殿后”。独门独院、产权清晰的私房，短期内拆不动；大杂院里的一间公房，腾退概率高。购买前务必去区住建委官网查“历史风貌保护区”范围，再对照近三年腾退公告。
交易流程比楼房复杂在哪？
私房交易七步走
- 查档：到区不动产登记中心调档，确认无查封、无抵押。
- 测绘：平房面积以实测为准，误差超过3%可退定金。
- 签约：使用《北京市存量房屋买卖合同》，重点写清“院落面积、违建处置、腾退补偿归属”。
- 资金监管：必须走银行监管账户，防止“一房多卖”。
- 缴税：契税3%，个税差额20%，增值税满两年免。
- 过户：东西城过户大厅预约号紧张，黄牛价3000—5000元。
- 物业交割：平房没有物业，但要结清公房租金、水电煤、门前三包费。
公房使用权转让四步搞定
- 第一步：产权单位出具《放弃优先购买权证明》。
- 第二步：到房管所办理《承租权变更》，缴纳3%转让费。
- 第三步：公证处做承租权转让协议公证。
- 第四步：新承租人落户，需派出所开具“门牌号确认单”。
买平房最容易踩的坑
坑一：违建面积不算钱
很多院子加盖了厨房、卫生间，卖家打包算面积。记住：只有房产证或测绘报告上的面积才受法律保护，违建遇到腾退零补偿。
坑二：共有产权人没签字
老胡同房产往往是兄弟姐妹共有，交易时必须全部到场。有人在国外？先做委托公证，否则过不了户。
坑三：学区名额被占用
平房对口黑芝麻小学、府学胡同小学等名校，但六年一学位政策同样适用。签约前让卖家写承诺书，并到学区办查学籍。
自住、投资、出租，哪种场景更划算？
自住：情怀与通勤的博弈
住胡同，出门就是故宫角楼、景山，但开车上班得提前1小时挪车。如果单位在金融街、王府井，步行或骑车可解决，那自住体验极佳。
投资：看腾退，不看租金
平房月租金回报率只有1%—1.5%，核心逻辑是腾退补偿+土地溢价。投资前算好：
（预计腾退单价×面积）—（购入价+税费+资金成本）≥30%，才算安全垫。
出租：做民宿需合规
北京对胡同民宿监管趋严，必须六证齐全（特行、消防、卫生等），否则罚款10万起步。稳妥做法是长租给外企高管，月租可谈到300—400元/㎡。
未来五年，平房价格怎么走？
政策面：减量发展不动摇
北京城市总体规划明确，核心区常住人口控制在155万以内，平房区不会大拆大建，但微循环腾退会持续。私房越卖越少，价格易涨难跌。
资金面：高净值人群避险需求
股市、理财收益走低，手握2000万以上现金的买家把平房当成“实物资产+文化符号”。稀缺性决定溢价。
技术面：交易周期拉长
银行评估保守、购房资格严格，导致成交周期从3个月延长到6—9个月。急售房源可能出现10%—15%议价空间，这是捡漏窗口。
一句话收尾：北京平房不是不能买，而是买之前把账算清、把风险看透、把情怀放一边。
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