北京合院值得买吗_北京合院优缺点

北京合院值得买吗？ **值不值，得看地段、预算与生活方式。** ---

一、北京合院到底是什么？

北京合院，官方推广名为“北京合院”，位于顺义新城核心，是首开、住总、旭辉三家国企联手打造的新中式低密社区。项目主打**“叠院+洋房”**组合，容积率仅1.5，全部六层及以下，外立面用灰砖、坡顶、花窗，一眼望去像把老北京的胡同搬进了现代社区。 ---

二、北京合院优缺点速览

### 2.1 优点 - **真·低密**：六层封顶，楼间距最大约40米，南向采光几乎无遮挡。 - **户型得房率高**：下叠送南北双院，上叠送屋顶露台，**得房率普遍在85%以上**。 - **地铁预期**：步行约1.2公里到地铁15号线石门站，未来R4线规划站点更近。 - **配套已兑现**：一路之隔是顺义老牌商业隆华奥特莱斯，3公里内有三甲地坛医院顺义院区。 ### 2.2 缺点 - **通勤距离**：到望京驾车约35分钟，早晚高峰京密路容易堵。 - **教育一般**：对口小学为顺义区第二实验小学，**非传统名校**，看重学区的家庭需权衡。 - **物业形态杂**：同一地块既有70年住宅，也有40年商业办公，**圈层不够纯粹**。 ---

三、北京合院值得买吗？先问自己三个问题

### 3.1 预算够得着吗？ 当前主力在售面积段为建面约130-280㎡叠院，**总价区间约750万-1200万**。同价位在朝阳只能买到塔楼三居，在顺义却能拿下一套带院子的叠墅。 ### 3.2 通勤能接受吗？ **自驾族**：早晚高峰走京密路-五环-望京，单程40分钟是常态。 **地铁族**：15号线石门站上车，到望京西约11站，全程45分钟，**需换乘13号线**。 ### 3.3 生活半径在哪？ - **工作半径**：望京、后沙峪、首都机场上班最舒服。 - **生活半径**：顺义老城、后沙峪商圈、中央别墅区三点一线，**周末遛娃、购物、聚餐都能覆盖**。 ---

四、北京合院户型怎么选？

### 4.1 下叠130㎡ - **一层**：南向面宽约7.2米，餐客一体，带约30㎡南向院子。 - **二层**：三卧两卫，主卧套房，北向小书房可改儿童房。 - **地下**：层高约5.4米，可做夹层，**影音室+健身房+酒窖一次到位**。 ### 4.2 上叠280㎡ - **一层**：入户独立玄关，南向老人房带卫生间，**避免上下跑**。 - **二层**：双套房设计，主卧带步入式衣帽间，屋顶露台约60㎡，**烧烤、观星、种花随心切换**。 ---

五、北京合院VS竞品：谁更香？

| 维度 | 北京合院 | 公园十七区 | 建邦顺颐府 | |---|---|---|---| | 容积率 | 1.5 | 2.0 | 1.8 | | 产品 | 叠院+洋房 | 高层+洋房 | 叠院+洋房 | | 地铁距离 | 1.2km | 0.8km | 1.5km | | 总价 | 750万起 | 550万起 | 680万起 | | 亮点 | 真低密+院子 | 地铁近+精装 | 现房+得房率高 | **结论**：追求纯粹低密选北京合院，地铁通勤优先看公园十七区，着急入住盯建邦顺颐府。 ---

六、北京合院未来升值潜力

### 6.1 区域规划 顺义新城“十四五”规划明确：**“国际人才社区+智能制造基地”**双轮驱动，预计新增人口约8万，住房需求持续释放。 ### 6.2 土地供应 近三年顺义新城仅出让两宗低密宅地，**容积率均高于1.8**，北京合院1.5的指标已成绝版。 ### 6.3 二手市场 周边次新洋房挂牌价约5.5万-6万/㎡，北京合院新房限价5.2万/㎡，**倒挂约3000-8000元/㎡**，安全垫明显。 ---

七、看房小贴士

- **最佳看房时间**：下午三点后，可直观感受南向采光与院子日照时长。 - **必问物业**：叠院物业费6.8元/㎡·月，含院子维护，**确认是否额外收费**。 - **噪音测试**：北侧临顺平路，**夜间大货车较多**，建议晚上十点后再去一次。