酒店市场调研怎么做_酒店市场调研报告模板

为什么要做酒店市场调研？

酒店行业看似门槛不高，实则竞争残酷。**不做调研就开店，等于蒙眼跳崖**。调研的价值体现在：

• 精准定位**：知道该做商务型还是度假型，避免同质化
• 定价有据**：了解周边竞品的ADR（平均房价）与Occ（入住率），防止定价过高或过低
• 降低风险**：提前发现区域供给过剩或客源断层，及时调整投资模型

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酒店市场调研的五大核心维度

1. 区域宏观环境

先问：**这个城市的旅游业/商务活动到底在增长还是衰退？**

需要抓取的数据：

• 过去三年机场旅客吞吐量、高铁班次增长率
• 大型会展、演唱会、体育赛事排期表
• 写字楼空置率、世界500强企业入驻名单

工具推荐：民航局《全国机场生产统计公报》、STR Global区域报告、戴德梁行写字楼市场报告。

2. 竞品扫描：从“看得见的对手”到“隐藏的对手”

自问：**除了隔壁那家全季，还有哪些住宿形态在抢我的客人？**

竞品分级：

• 直接竞品：同星级、同商圈、同客源结构的酒店
• 间接竞品：高端民宿、服务式公寓、青旅升级店
• 替代竞品：本地高端洗浴中心（过夜+早餐）、企业协议公寓

抓取数据点：

• 携程/美团近30天可订房量、价格带、用户差评关键词
• 飞猪F3会员权益对比（早餐、延迟退房、免费升级）
• 暗访竞品的RevPAR（每间可售房收入）测算：用携程“订满未来三天”反推入住率

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3. 客源结构拆解：谁在住？为什么住？

核心问题：**商务客和休闲客的比例到底是7:3还是3:7？**

实操方法：

• 蹲点高铁站出口，统计商务装与休闲装旅客比例（工作日vs周末）
• 调取美团酒店“企业会员”订单占比（后台可拉）
• 暗访竞品前台，询问“今天团队房有几间？”（团队价通常比散客低15%-25%）

隐藏技巧：用高德地图热力图查看晚8点后写字楼亮灯率，判断商务客源真实活跃度。

4. 供给缺口测算：到底缺什么类型的酒店？

自问：**如果我想做中端精品，这个商圈的“中端”真的饱和了吗？**

计算步骤：

1. 统计3公里内中端酒店客房总数（携程筛选条件：300-600元价位）
2. 计算区域过夜需求量：机场年旅客量×15%中转过夜率÷365天
3. 缺口=需求量-现有供给量×80%（假设行业平均入住率）

案例：昆明长水机场周边2023年过夜需求约1.2万间夜/日，中端酒店实际供给仅8000间，缺口明显。

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酒店市场调研报告模板（可直接套用）

模板结构

1. 执行摘要（1页）
   - 核心结论：建议进入/不进入市场
   - 关键数据：目标市场RevPAR、投资回收期测算

2. 区域概况（2页）
   - 交通：机场/高铁/地铁通达性
   - 经济：GDP增速、产业结构（三产占比）

3. 竞品分析（3页）
   - 表格对比：房价、入住率、点评分、设施亮点
   - SWOT：竞品的早餐、健身房、洗衣房痛点

4. 客源画像（2页）
   - 商务客：企业协议价、平均连住天数
   - 休闲客：亲子、情侣、银发族占比

5. 投资建议（2页）
   - 产品定位：例如“机场商务+中转度假”双轮驱动
   - 财务模型：单房造价、GOP率（经营毛利率）敏感性分析

避坑指南：报告常见错误

• 只引用OTA数据：忽略线下旅行社团队客源，导致需求高估
• 混淆“潜在需求”与“有效需求”：某景区年游客1000万，但90%为一日游，过夜需求仅10%
• 忽略政策变量：2024年多地严查“会议型酒店”公款消费，商务客源可能骤降

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低成本调研的3个野路子

预算有限时，可以这样操作：

1. 外卖数据反推入住率：连续一周统计竞品周边晚10点后外卖订单量，与携程可订房量对比
2. 停车场车牌法：工作日早8点记录竞品停车场外省车牌比例，判断商务客源辐射范围
3. 闲鱼二手市场：搜索“酒店会员卡代订”，看哪些品牌被频繁转卖（说明协议价泛滥）

最后提醒：**调研不是一次性动作**。建议每季度更新一次竞品ADR，每半年重新评估区域供给。当发现某商圈中端酒店连续3个月RevPAR下滑超过10%时，就要警惕是否出现了“供给踩踏”。