还能买吗？短线博弈与长线配置的逻辑并不相同，下文拆解。
一、富力地产基本面：债务、销售与土储
1.1 债务结构：三道红线下的“橙档”处境
截至2023年报，富力剔除预收款后的资产负债率约76.8%，净负债率123%，现金短债比0.47，仍处“橙档”。
- 一年内到期有息负债537亿元，其中美元债占比近半。
- 2024年Q1已完成3笔境内债展期，平均展期3.5年，短期违约风险边际下降。
1.2 销售端：一线与强二线贡献度提升
2023全年合约销售额349亿元，同比降28%，但一线+强二线城市占比升至62%，去化周期缩短至14.7个月。
- 广州、北京、天津三城贡献近45%销售额。
- 2024年1-4月累计销售额112亿元，同比降幅收窄至12%。
1.3 土储：以旧换新与商业重估
总土储5,400万㎡，其中商业及旧改占比38%，潜在重估价值被市场低估。
- 广州猎德旧改项目已启动二期，预计2025年可售资源180亿元。
- 北京富力广场、成都天汇中心两大商业综合体正洽谈REITs发行。
二、技术面：股价走势与关键位
2.1 月线级别：长期下降通道
自2018年高点18.6港元一路下行，2023年最低探至0.96港元，当前在1.2-1.5港元区间震荡。
- MACD月线底背离第二次出现，若放量突破1.65港元，有望打开2.3港元反弹空间。
- 若失守1.0港元心理关口，下一支撑在0.85港元。
2.2 周线级别：量能温和放大
最近八周日均成交额1.2亿港元，较前期放大60%，北水连续5周净流入。
- OBV指标抬升，显示资金吸筹迹象。
- RSI(14)位于48，中性略偏多。
2.3 日线级别：短线博弈区间
1.25-1.45港元箱体已运行22个交易日，布林中轨1.36港元为分水岭。
- 突破上轨1.45港元可追1.55港元。
- 跌破下轨1.25港元需止损1.18港元。
三、政策与行业：暖风频吹的边际改善
3.1 房地产“白名单”与融资支持
2024年3月，富力旗下11个项目入选银行融资“白名单”，预计新增授信120亿元。
- 广州、天津项目已获首笔开发贷8.5亿元，利率LPR+80bp。
- 境内债券“第二支箭”额度50亿元已获批，待发。
3.2 一线城市限购松绑的传导
广州120㎡以上户型取消限购，北京五环外社保“五改三”，直接利好富力高端改善盘。
- 广州富云山项目4月来访量环比增70%，去化率升至38%。
- 北京通州运河核心区公寓产品计划提价5%-8%。
四、估值：PB与NAV折价
4.1 市净率视角
当前0.18倍PB，低于2014年低点0.22倍，也低于民营房企均值0.35倍。
- 若回归0.3倍PB，对应股价2.0港元。
- 极端情景下，若资产减值20%，PB仍仅0.23倍。
4.2 NAV测算
采用DCF+RNAV混合模型，核心假设：
- 住宅项目按8%
- 商业项目按6.5%
- 旧改项目按10%
测算得每股净资产7.8港元，现价对应82%折价。
五、风险清单：不得不防的灰犀牛
5.1 美元债集中到期
2024-2025年仍有19亿美元债到期，若美联储推迟降息，再融资成本恐再度飙升。
5.2 评级下调连锁反应
穆迪、标普展望均为“负面”，若再遭下调，可能触发交叉违约条款。
5.3 销售复苏不及预期
若高能级城市政策松绑后需求昙花一现，全年销售额跌破300亿元，现金流将再度紧绷。
六、操作策略：三种情景下的仓位管理
6.1 保守型：等待右侧
放量站稳1.65港元后介入，止损1.45港元，目标2.3港元。
6.2 平衡型：网格交易
在1.2-1.6港元区间每0.1港元一档，每档仓位10%，动态调整。
6.3 激进型：事件驱动
盯紧REITs发行、境内债展期、一线城市再松绑三大催化剂，出现任一信号可加仓20%。
七、常见疑问快答
Q1：富力会被国资收购吗？
概率低。广州国资已入股奥园、雪松，资源有限；且富力旧改项目复杂，谈判周期长。
Q2：港股通持股比例上升意味着什么？
截至5月10日，港股通持仓8.7%，较年初翻倍，多为博弈困境反转的短线资金。
Q3：与融创、碧桂园相比，富力优势在哪？
土储集中度高、商业资产可REITs化、美元债规模相对小，弹性更大。
若你偏好高波动、能承受30%以上回撤，富力地产可作为困境反转的卫星仓；若追求稳健，不妨等现金流拐点确认后再出手。
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