北京链家买房流程到底怎么走？
很多人第一次在北京看房，最怕流程复杂。其实把步骤拆成六步，每一步都提前准备，就能避免手忙脚乱。
1. 线上筛选：锁定区域与预算
先在链家APP输入“总价”“地铁距离”“学区”三大条件，系统会自动推荐房源。 小技巧：把“满五唯一”勾上，能省一大笔税。
2. 预约带看：如何高效一天看五套？
提前一天和经纪人沟通路线，把同小区或同地铁线的房子排在一起。 看房清单随身带： - 早晚高峰实测噪音 - 物业缴费票据是否齐全 - 阳台是否算产权面积
3. 意向金与斡旋：怎样谈出底价？
链家要求意向金统一走理房通监管。谈价时让经纪人拉一份同户型近半年成交记录，**用数据说话比口头砍价更有效**。 常见误区：不要一次性亮出全部预算，先砍总价的3%-5%试探业主底线。
4. 资质审核：非京籍需要哪些材料？
非京籍家庭需连续五年社保或个税，**补缴记录不算**。 材料清单： - 夫妻双方身份证、户口本 - 结婚证（离婚需提供离婚协议） - 社保或个税截图（链家可代打印）
5. 网签与贷款：面签当天注意什么？
网签价不能低于区域指导价，否则贷款额度会缩水。 面签三件套： - 收入证明需覆盖月供两倍以上 - 征信报告当天打印，超过三天作废 - 银行卡预留手机号必须与征信一致
6. 过户与交房：尾款什么时候解冻？
过户完成后，理房通会在三个工作日内把尾款打给业主。 交房验收重点： - 抄表底数并双方签字 - 确认户口迁出（可留五万物业保证金） - 检查墙面是否渗水（尤其顶层）
北京链家买房费用有哪些？
把费用拆成“交易前”“交易中”“交易后”三阶段，每一分钱都能算得明明白白。
交易前：容易被忽略的支出
- 诚意金：链家统一收2万，成交后抵房款，未成交48小时原路退回。
- 评估费：商贷600元、公积金400元，由评估公司现场拍照。
交易中：税费怎么算最省？
| 房屋类型 | 契税 | 增值税 | 个税 |
|---|---|---|---|
| 首套90㎡以下 | 1% | 满两年免 | 满五唯一免 |
| 首套90-140㎡ | 1.5% | 同上 | 同上 |
| 二套或非普宅 | 3% | 差额5.3% | 差额20% |
案例：总价500万、满五唯一的90㎡首套，只需交契税5万，比非满五房源省约25万。
交易后：物业与中介费
- 中介费：链家现行2.2%，可谈空间0.2%-0.5%，总价越高折扣越大。
- 物业欠费：让业主打印近一年缴费单，若有拖欠从保证金扣除。
- 装修押金：部分小区收3000-5000元，装修后验收合格可退。
常见疑问快问快答
Q：链家的“真房源”怎么验证？
每套房源都有“房源编号”，在北京市住建委官网输入编号即可查到备案信息，**若查不到可举报获100元奖励**。
Q：组合贷一定比纯商贷划算吗？
不一定。公积金上限120万，若总房款高、贷款成数低，**商贷利率4.75%与组合贷综合成本差距可能不足0.1%**，但组合贷批贷时间多7-10个工作日。
Q：交房时发现墙面裂缝谁负责？
链家交割单明确：交房前产生的结构性问题由业主承担维修费用，**可暂扣五万尾款直至修复完成**。
最后提醒：签约前48小时再查一次征信
不少买家在网签与批贷之间刷信用卡装修，导致征信新增负债被拒贷。 建议：签约前48小时再打一次征信，确认无新增逾期或大额分期，避免损失评估费与中介费。
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