北京看房攻略_北京买房流程怎么走

北京看房前必须弄清的三大疑问

**疑问一：北京到底还能不能买？** 北京限购并未松动，但“认房不认贷”落地后，首套资格认定更宽松，换房链条被重新激活。只要满足连续五年社保或个税，且家庭名下无房，即可拥有首套资格。 **疑问二：预算怎么算才靠谱？** 把总预算拆成四块： - **房款**：按评估价而非挂牌价计算，首套首付35%，二套60%起。 - **税费**：契税、增值税、个税合计约占房款3%—7%，满五唯一可省大税。 - **中介费**：链家2.7%、我爱我家2.2%，可谈空间约0.3%—0.5%。 - **装修及周转**：预留总房款10%做机动金，防止装修超支或过渡租房。 **疑问三：选新房还是二手？** | 维度 | 新房 | 二手 | |---|---|---| | 价格倒挂 | 五环内普遍倒挂1万+/㎡ | 核心区溢价高 | | 交付周期 | 2—3年 | 过户后1个月入住 | | 学区确定性 | 期房不承诺学区 | 可直查划片 | ---

北京看房六步实操路线图

### 1. 线上锁定片区：通勤决定一切 打开高德地图，**把公司地址设为起点，早高峰45分钟地铁圈**就是第一筛选器。 - 金融街上班：优先看**草桥—角门西**的10号线沿线，25分钟直达。 - 中关村码农：锁定**回龙观—西二旗**的13号线，可步行或骑小电驴到公司。 ### 2. 线下踩盘：一天看五套的节奏 - **上午9:00—11:00**：看第一套，记录采光、噪音。 - **中午11:30—12:30**：在小区周边吃顿便饭，观察人流、底商档次。 - **下午1:00—4:00**：连续看三套，用同一角度拍视频，晚上回家对比。 - **下午4:30**：蹲守小区出入口，数30分钟内进出的人，判断真实入住率。 ### 3. 查产权：三步排除隐患房 - **第一步**：北京通APP“不动产登记”板块，输入产权证号，核验抵押、查封。 - **第二步**：让业主打印《房屋登记表》，核对建筑面积与套内面积。 - **第三步**：去物业查**供暖、物业费欠费**，北京欠费超过三年可起诉拍卖。 ### 4. 砍价：用数据说话 把同小区近三个月真实成交单价拉Excel，**每高于均价1%砍2万**。 - 话术模板：“链家系统显示同户型上月成交615万，您挂牌650万，差距35万，咱们各让一步，635万今天能签吗？” ### 5. 签约：三份文件别漏掉 - **《北京市存量房买卖合同》**：重点看付款节点，**尾款留10%交房后支付**。 - **《补充协议》**：写清学区名额未占用、户口迁出期限，违约金按日万分之五。 - **《资金监管协议》**：北京所有银行均可免费办理，**首付款不进监管账户不签字**。 ### 6. 过户：跑一次办成 - 预约：登录“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”，选“存量房转移登记”，预约最近的不动产登记中心。 - 材料：身份证、户口本、结婚证、银行卡、网签合同，**原件+复印件各两份**。 - 流程：窗口交税—缴税—领新本，全程45分钟，**工本费80元只收现金**。 ---

北京买房最容易踩的四个坑

**坑一：商住两用公寓** 产权40年、不能落户、转手税费高达30%，再便宜也别碰。 **坑二：共有产权房** 封闭流转，五年后只能按政府评估价卖回给代持机构，**升值空间几乎为零**。 **坑三：远郊“环京”概念盘** 燕郊、大厂、固安看似单价2万，**每天通勤3小时**，半年就想亏本甩卖。 **坑四：学位占用房** 海淀、西城实行“六年一学位”，**签约前务必让业主写承诺书并公证**。 ---

北京看房省钱小技巧

- **公积金贷满120万**：首套利率3.1%，比商贷低1.5个百分点，30年省利息约60万。 - **年底捡笋**：每年11—12月，中介冲业绩，**挂牌价下调5%—8%的房源增多**。 - **全款再抵押**：先全款拿下，拿到房本后做经营贷，利率3.4%，比首套商贷还低。 ---

北京买房后如何快速落户

- **集体户口**：买完房后，拿房本到派出所开《准予迁入证明》，原集体户当天可迁出。 - **积分落户**：拥有北京房产可加1分，**每年6000名额，2023年最低分值109.92**。 - **子女随迁**：房本写夫妻任意一方，孩子未满18岁可直接随迁，**无需社保年限**。